Jak właściciele nieruchomości mogą odpisać straty z tytułu wynajmu?

Istnieją ścisłe ograniczenia dotyczące strat z inwestycji w transakcje typu tax shelter, takie jak spółki komandytowe. Ogólnie rzecz biorąc, straty z tytułu inwestycji w instrumenty chroniące przed fiskusem mogą być rozliczane tylko z dochodami z podobnych inwestycji. Straty z tytułu inwestycji w instrumenty chronione nie mogą być wykorzystane do wyrównania podatków od dochodów innych niż chronione, takich jak pensje czy zyski giełdowe. Jednak od tych surowych ograniczeń dotyczących schronień podatkowych inwestorzy mają kilka wyjątków.

Przepisy podatkowe zezwalają na ograniczoną ulgę w przypadku strat do $25,000 poniesionych przez stosunkowo niewielkich inwestorów w nieruchomości do wynajęcia, niezależnie od tego, czy są to domy wielorodzinne, kondominia, mieszkania spółdzielcze czy sklepy. Aby się zakwalifikować, właściciele nieruchomości muszą być âaktywnymiâ zarządcami.

Wymóg ten nie jest szczególnie wymagający. Wszystko, co muszą robić właściciele nieruchomości, to pomagać w podejmowaniu decyzji dotyczących tak istotnych spraw, jak zatwierdzanie nowych lokatorów, decydowanie o warunkach wynajmu i zatwierdzanie wydatków kapitałowych lub remontowych. Nie muszą osobiście kosić trawników, dokonywać napraw ani odbierać telefonów od lokatorów w środku nocy. Tak długo, jak właściciele aktywnie uczestniczą w zarządzaniu nieruchomością, mogą oni zlecać codzienne czynności agentom zarządzającym lub innym osobom zatrudnionym do pobierania czynszu i zarządzania nieruchomością.

W ramach tego specjalnego wyjątku właściciele nieruchomości o niższych i średnich dochodach nadal mogą odliczyć od innych dochodów aż 25 000 dolarów rocznie od poniesionych strat. Należy jednak pamiętać, że pułap ten spada z 25 tys. dolarów do 12,5 tys. dolarów dla osób pozostających w związku małżeńskim, składających oddzielne zeznania i mieszkających oddzielnie przez cały rok. Ustawa zabrania jakichkolwiek odliczeń dla małżeństw, które mieszkają razem i składają osobne zeznania.

Pełne odliczenie do $25,000 jest dostępne tylko dla osób o skorygowanym dochodzie brutto (AGI) poniżej $100,000, bez uwzględnienia strat na schronieniach. Odliczenie zmniejsza się o 1 dolar za każde 2 dolary dochodu AGI powyżej 100 000 dolarów i znika całkowicie, gdy AGI przekroczy 150 000 dolarów.

Dla kogoś, kto ma, powiedzmy, AGI w wysokości $110,000, istnieje limit $20,000 na odpisanie straty z tytułu wynajmu. Każdy, kto ma dochód roczny powyżej $150,000, nie kwalifikuje się do tej ulgi podatkowej. Innym drobnym drukiem, na który warto zwrócić uwagę, jest to, że ulga jest dozwolona wyłącznie dla inwestora, który posiada co najmniej 10 procent udziałów w nieruchomości. Ale to, oczywiście, obejmuje âmom and popâ inwestorów, którzy nabywają domy jedno- lub dwurodzinne i inne małe nieruchomości.Przykład: Alex Vennebush, emeryt z Wirginii, jest właścicielem małego apartamentowca w Nowym Jorku i zatrudnia agenta do jego prowadzenia. Alex może wykorzystać do $25,000 straty podatkowej z tej nieruchomości, aby ukryć inne dochody podlegające opodatkowaniu, o ile jego AGI jest poniżej $100,000 i może ubiegać się o przynajmniej częściowe odliczenie, jeśli AGI jest poniżej $150,000.

Kontrole IRS. Powoływanie się na straty z wynajmu zwiększa prawdopodobieństwo, że Twoje zeznanie zwróci uwagę organów podatkowych. IRS podejrzewa, że wielu inwestorów nieprawidłowo odlicza straty z powodu zawiłości wynikających z ograniczeń dotyczących odpisów na schroniska. Jeśli zostaniesz poddany kontroli, spodziewaj się, że egzaminator zażąda od Ciebie dowodów aktywnego uczestnictwa w podejmowaniu decyzji dotyczących zarządzania, posiadania co najmniej 10 procent udziałów oraz prawidłowego wyliczenia odliczenia na podstawie testu AGI.

O autorze:
Julian Block pisze i praktykuje prawo w Larchmont w Nowym Jorku, a wcześniej pracował w IRS jako agent specjalny (śledczy kryminalny) i adwokat. Więcej informacji na ten temat można znaleźć w publikacji âJulian Block's Year Round Tax Strategies,â dostępnej na stronie julianblocktaxexpert.com.