Blisko i długoterminowe planowanie podatkowe dla Section 1031
Czwartek, 7 grudnia 2023
Krajobraz" Sekcji 1031 IRC znacznie się zawęził i może ulec dalszemu ograniczeniu, ale prawdopodobnie nadal będzie stanowił niezwykle ważny element planowania podatkowego.
Nawet w okresie bardziej przyjaznej podatkowo administracji, byliśmy świadkami pewnego pogorszenia się planowania wymiany na zasadzie like-kind exchange, kiedy to wymiana majątku osobistego została usunięta z zakresu Sekcji 1031. Ustawa o cięciach podatkowych i zatrudnieniu (Tax Cuts and Jobs Act) generalnie usunęła majątek osobisty z możliwości zakwalifikowania go do wymiany na towary podobne po 2017 roku.
Co ciekawe, jedyna wypowiedź, jaką można znaleźć w "banku PLR" IRS dotycząca sekcji 1031 w okresie administracji Bidena, skupia się na majątku osobistym. Aby zapoznać się z nierecedensowymi orzeczeniami w formie listów prywatnych według sekcji kodeksu lub tematu, należy odwiedzić stronę: irs.gov/written-determinations.
Znajdujemy Memorandum Chief Counsel utrzymujące, że przed-2018 wymiany niektórych rodzajów kryptowalut nie przeszły muster jako wymiany typu like-kind. (PLR 202124008, 6/18/21.) Dyskusja pronouncement podkreśla "charakter":
"Treas. Reg. § 1.1031(a)-1(b) definiuje "podobny rodzaj" jako naturę lub charakter nieruchomości, a nie klasę lub jakość. Jeden rodzaj lub klasa mienia nie może być wymieniona na mienie innego rodzaju lub klasy. Na przykład, inwestor, który wymienił złoto na srebro, musiał rozpoznać zysk częściowo dlatego, że srebro jest przede wszystkim wykorzystywane jako towar przemysłowy, podczas gdy złoto jest przede wszystkim wykorzystywane jako inwestycja. Rev. Rul. 82-166. Podobnie inwestor, który wymienił jeden rodzaj złotej monety na inny rodzaj złotej monety, był zobowiązany do rozpoznania zysku, ponieważ wartość jednej monety wynikała z jej wartości kolekcjonerskiej, podczas gdy wartość drugiej wynikała z zawartości metalu. Rev. Rul. 79-143."
Skupiono się na okresie przed 2018 r., ponieważ po 2017 r. wymiana majątku osobistego jest ustawowo poza zakresem zwolnienia z podatku na podstawie sekcji 1031. Jako profesjonaliści podatkowi, zdajemy sobie sprawę, że zwolnienie z podatku zwykle wiąże się z kosztami - niską, przeniesioną podstawą w otrzymanym majątku. W zakresie, w jakim odroczenie przekłada się na ewentualny wzrost podstawy opodatkowania w chwili śmierci, "odroczenie" staje się oszczędnością podatkową, zazwyczaj stałą, federalną i stanową.
Najlepszym przypuszczeniem autora jest zgodność, która może być stosunkowo słaba, ale należy pamiętać, że wymiana maszyn biznesowych, w tym zwykłe trade-ins, są teraz opodatkowane wymiany. Jak zauważono w dalszej części artykułu, możliwe jest, że opodatkowane traktowanie dyspozycji, a nie traktowanie wymiany typu "like-kind", może oznaczać straty podlegające odliczeniu.
"Z brakiem § 1031 leczenia dostępnego dla własności osobistej w 2018 r., sprzęt lub "handel" inwentarzem żywym będą traktowane jako zdarzenia podlegające opodatkowaniu, z podatnikiem obliczającym zysk lub stratę w oparciu o różnicę między kwotą zrealizowaną na sprzedaży zrzeczonego składnika aktywów a skorygowaną podstawą strony w składniku aktywów. "Kwota zrealizowana" obejmuje wszelkie pieniądze, jak również godziwą wartość rynkową majątku (innego niż pieniądze) otrzymanego w transakcji. Nie będzie odroczenia podatkowego dla zysków z §1231 lub odzyskania §1245. Nie będzie również odroczenia w przypadku straty." ("How Does the New Tax Law Impact Equipment
Trades?" Tidgrin, Ag Docket, Perspective on Agricultural Law and Taxation, Center for Agricultural Law and Taxation, 1/16/18).
Wraz z zawężeniem zakresu świadczenia z tytułu wymiany like-kind znajdujemy obecnie definicję nieruchomości, przynajmniej w tym celu. Zobacz ogólnie definicję nieruchomości dla celów sekcji 1031 na mocy stosunkowo niedawnych ostatecznych regulacji. (T.D. 9935, opublikowany 12/2/20, poprawiony 2/22/21, 86 FR 10457).
Nieruchomości pozostają akcentem wymiany Sekcji 1031. Na przykład, współwłasność w pewien sposób powstaje często z rozbieżnością w celach właścicieli nieruchomości, niektóre chcąc wymienić z korzyścią odroczenia podatku Sekcji 1031. 1031.
Sekcja 1031 i współwłasność, gdy tylko niektórzy właściciele chcą nieopodatkowanego leczenia wymiany może obejmować takie planowanie, jak przejście z udziału w spółce do bezpośredniej własności, a nawet wprowadzenie wielu partnerstw. Istnieją również ważne aspekty Sekcji 1031 związane z podatkiem od nieruchomości. Zobacz "Trzy ważne obszary planowania podatkowego na rok 2020", Rojas & Associates, CPAs, 9/30/20, rojascpa.com sekcja "Artykuły", sekcja "Podatki od nieruchomości".
Porównania Sekcji 1031 i reinwestowania zysków w kwalifikowanych strefach możliwości to aktualny ttopic dyskusji. ("Case Study: 1031 to OZ Investment, with Lawrence Jasek," Opportunity Db, the Opportunity Zones Database, 7/13/22).
Temat nieruchomości i podmiotów powiązanych może ogólnie nabrać dodatkowego znaczenia w sytuacji, w której mogą nastąpić istotne zmiany w środowisku podatkowym - np. większa troska o opodatkowanie zysków i podatki od przeniesienia własności. Sekcja 1031 wymiany nieruchomości pomiędzy osobami powiązanymi może być możliwa. (Zob. PLR 202053007 (12/31/20)).
W branżach, których to dotyczy, miały miejsce dyskusje ostrzegające, że całkowita eliminacja wymiany na towary podobne zaszkodzi gospodarce. Według badania z 2020 r., To "zakłóciłoby wiele lokalnych rynków nieruchomości, zaszkodziło zarówno najemcom, jak i właścicielom, i popchnęłoby działalność gospodarczą do offshoringu." (Badanie wg.
Real Estate Research Consortium, "Possible Impact of Repealing or Limiting 1031 Exchange", SRS Real
Estate Partners, srsre.com).
Nacisk w propozycjach Bidena kładzie się na większą ilość transakcji nieruchomościowych podlegających opodatkowaniu bez całkowitego wyeliminowania Sekcji 1031. Prezydent Biden kładzie raczej nacisk na ograniczenie tradycyjnych korzyści płynących z Sekcji 1031 w nieruchomościach, a konkretnie ograniczenie jej do zysków przekraczających 500.000 dolarów. Wszystkie szczegóły propozycji Bidena nie są omawiane, więc nasza dyskusja odbywa się z ogólnej perspektywy.
Na przykład, planując limit 500.000 USD, kiedy będziemy wiedzieć na pewno, że limit będzie działał w kontekście podmiotów powiązanych? Ponadto, co w przypadku darowizny nieruchomości dla członków rodziny, a następnie członek rodziny ma bliskie transfery 1031? Jak wtedy istnieje limit $500,000, jeśli jest wolny od podatku transfer do kontrolowanej korporacji, po którym następuje transfer Sekcji 1031 korporacji (Sec. 351)?
Wczesne doniesienia mówią, że limity Sekcji 1031 nie miałyby zastosowania do korporacji typu C, w tym korporacji ściśle kontrolowanych. (Zob. "The Biden Administration Proposes Changes to the Taxation of Real Property", Corn, Friedman, Hamilton, Miller, Nussbaum, Roscow and Halabi, Tax Talks the Proskauer Tax Blog, 5/11/22, proskauertaxtalks.com. Zobacz również ich omówienie przepisów Bidena dotyczących odzyskiwania amortyzacji nieruchomości).
Istnieje ważna zasada 180 dni, gdy kwalifikowany pośrednik jest zaangażowany w wymianę w ramach Sekcji 1031 (Sec. 1031(a)(3)). Poniższy cytat znajduje się pod nagłówkiem "Like-Kind Exchanges Using Qualified Exchange Accommodation Arrangements" w IRS Pub. 544, "Sales and Other Dispositions of Assets", do wykorzystania przy sporządzaniu deklaracji 2021.
"Zasady wymiany w naturze nie mają zasadniczo zastosowania do wymiany, w której nabywasz nieruchomość zamienną (nową nieruchomość) przed przekazaniem nieruchomości zrzeczonej (nieruchomości, z której rezygnujesz). Jednakże, jeśli korzystasz z kwalifikowanego porozumienia o zakwaterowaniu wymiany (QEAA), przeniesienie może kwalifikować się jako wymiana typu like-kind. Szczegóły znajdziesz w Procedurze Podatkowej 2000-37, 2000-40 I.R.B. 308, zmienionej Procedurą Podatkową 2004-51, 2004-33 I.R.B. 294.
W ramach QEAA nieruchomość zamienna lub nieruchomość, której się zrzeczono, jest przekazywana posiadaczowi tytułu prawnego do zamiany (EAT), który jest traktowany jako rzeczywisty właściciel nieruchomości. Jednakże, w przypadku przeniesienia kwalifikowanego wskazania własności (zdefiniowanego później), nieruchomość zamienna utrzymywana w QEAA może nie być traktowana jako nieruchomość otrzymana w ramach wymiany, jeśli uprzednio była własnością w ciągu 180 dni od jej przeniesienia do EAT. Jeśli nieruchomość jest utrzymywana w QEAA, IRS zaakceptuje zakwalifikowanie nieruchomości jako nieruchomości zamiennej lub zrzeczonej oraz traktowanie EAT jako rzeczywistego właściciela nieruchomości dla celów federalnego podatku dochodowego."
Jak pisze autor w lipcu 2022 r., czyjaś perspektywa planowania podatkowego w ramach sekcji 1031 może rozważać takie rozłożenie w czasie okresu 180 dni, aby transakcja zakończyła się albo w 2022 r., albo na początku 2023 r. Jeśli propozycje prezydenta Bidena zostaną uchwalone, aby poważnie ograniczyć zyski kwalifikujące się do zwolnienia z podatku w ramach sekcji 1031, każda data uchwalenia może być stosunkowo bliska.
Ale co z datą wejścia w życie? Jakie szczegóły można znaleźć w nowej ustawie, która opisuje transakcje podlegające nowym ograniczeniom? I jak sformułowanie jakiejkolwiek daty wejścia w życie wpłynie na zasadę 180 dni w najbliższym czasie?
Wczesne doniesienia mówią o tym, że propozycja Bidena jest ograniczona do zysków z transakcji zrealizowanych po 2021 roku, ale jaka może być ostateczna data i jej konkretna terminologia, biorąc pod uwagę znaczne opóźnienia?
Czy miara zatrzymania Sekcji 1031 będzie ograniczona do 500 000 USD lub 1 miliona USD na wspólnej deklaracji rocznie, czy też wczesne raporty zostaną zmodyfikowane?
Środowisko jest jednym z bardzo znaczących propozycji Bidena wpływających na nieruchomości są opóźnione, jeśli nie słabną, lub są przedmiotem poważnych zmian. Jednak nasze obecne środowisko jest generalnie jednym ze zwiększonych nacisków na wyższe opodatkowanie, w tym takie szczegóły jak nacisk na przeniesienia w porównaniu z tradycyjnym powrotem.
Jeśli koncepcja Bidena ograniczająca wymianę nieruchomości w ramach sekcji 1031 przyniesie korzyść jedynie transakcjom z danego roku w ramach określonych limitów zysku, to w perspektywie pojawia się zysk podlegający opodatkowaniu, podatek należny w gotówce, a przecież otrzymanym aktywem była nieruchomość, której poborca podatkowy (zazwyczaj) nie chce. Dodatkowo, jakiekolwiek złagodzenie takiego podatku za pomocą carryback wynikającego z przyszłorocznego NOL jest mniejszym czynnikiem.
"Dla większości podatników, NOL powstałe w latach podatkowych rozpoczynających się po 2020 roku mogą być przenoszone tylko do przodu." ("Net operating losses", IRS.gov, irs.gov/newsroom/net-operating-losses).
Ostatnie doniesienia z połowy lipca o przepisach zwiększających podatek w Senacie nie wspominają o naszym lubianym temacie wymiany. ("Senate Democrats make progress with reconciliation package", Pittman, Wronsky, Dillon, Hobbs, Schiavo, Bakertilly Tax Alert, 7/12/22; https://www.bakertilly.com/insights/senate-democrats-make-progress-with-....).
Jeżeli jednak presja spowoduje, że w najbliższym czasie wymiana nieruchomości w znacznym stopniu wywoła zyski podlegające opodatkowaniu, to częściowe uchylenie zasady wymiany na towary podobne będzie głównym punktem ostrzeżeń i edukacji klientów.
Wolna od podatku wymiana nieruchomości na zasadzie "like-kind" jest w najbliższym czasie sprawiedliwa i miejmy nadzieję, że pozostanie z nami, pomimo przeciwnych propozycji legislacyjnych. Jeśli jednak takie rozwiązanie się pojawi, wielu klientów profesjonalistów podatkowych będzie potrzebowało edukacji i nowego planowania.
W opinii autora (w najlepszym razie), perspektywy takiej poważnej zmiany są mniej niż prawdopodobne, ale z pewnością jest to możliwość, która może przyspieszyć planowanie w najbliższym czasie na podstawie istniejących przepisów.
