Profesjonaliści z branży nieruchomości muszą włożyć czas

Podatek ogranicza ogólnie odliczenia dla pasywnych strat działalności (PALs) z nieruchomości, chyba że można zakwalifikować się jako prawdziwy profesjonalista nieruchomości. Aby zmierzyć się, musisz być w stanie udowodnić, że spędziłeś wystarczająco dużo czasu na swojej działalności związanej z nieruchomościami. W nowej sprawie, Sezonov, TC Memo 2022-40, 4/20/22, podatnik okazał się niewystarczający, nawet jeśli Sąd Skarbowy dał mu przewagę.

Wprowadzenie: Zgodnie z ogólną zasadą, inwestorzy w działalność taką jak nieruchomości, w której nie uczestniczą w sposób istotny, mogą dokonać odliczeń tylko do wysokości swojego "pasywnego dochodu" za dany rok. Tym samym nie mogą oni odliczać żadnych strat rocznych, chociaż istnieje ograniczony odpis PAL dozwolony dla inwestorów w nieruchomości, którzy są "aktywnymi uczestnikami". Normalnie, można użyć do $25,000 straty, aby skompensować niepasywny dochód. Ten $25,000 offset jest phased out dla zmodyfikowanego skorygowanego dochodu brutto (MAGI) między $100,000 i $150,000 MAGI.

Jednakże, jeśli Twoja działalność na rynku nieruchomości wzrasta do poziomu bycia profesjonalistą w dziedzinie nieruchomości, możesz odliczyć stratę od dochodu niepasywnego, tak jak każdy inny biznes. Istnieją dwa kluczowe wymagania dla zakwalifikowania się jako profesjonalista nieruchomości.

1. Ponad połowa usług osobistych, które wykonujesz we wszystkich branżach lub firmach w ciągu roku podatkowego jest wykonywana w branży nieruchomości lub firmach, w których istotnie uczestniczysz.

2. Musisz spędzić więcej niż 750 godzin w handlu nieruchomościami lub biznesie związanym z nieruchomościami.

Tak długo jak spełniasz ten dwuczęściowy test, działalność związana z nieruchomościami, w której istotnie uczestniczysz nie jest traktowana jako działalność pasywna. Ponieważ IRS często kwestionuje tego typu roszczenia, należy być przygotowanym na zaoferowanie rozsądnych dowodów.

Nowa sprawa: Podatnik, mieszkaniec Ohio, był jedynym członkiem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC), poprzez którą prowadził hurtowy biznes HVAC. Prowadził firmę sam w pełnym wymiarze czasu bez pracowników przez cały rok 2013 i 2014.

W 2013 r. firma zakupiła dwie nieruchomości do wynajęcia na Florydzie. Podatnik i jego żona wynajmowali obie nieruchomości w ciągu dwóch omawianych lat podatkowych (po tymczasowym wynajęciu jednej nieruchomości jej byłemu właścicielowi), podczas gdy nadal mieszkali w Ohio.

Żona podatnika reklamowała nieruchomości na Florydzie i komunikowała się z najemcami i potencjalnymi najemcami za pomocą poczty elektronicznej. W przerwach między wynajmami sprzątała i przygotowywała mieszkanie dla kolejnego najemcy lub wynajmowała do tego celu serwis sprzątający. Podatnik pomagał odpowiadając na maile, a także dokonując konserwacji i napraw nieruchomości, ale to jego żona była odpowiedzialna za bieżące zarządzanie.

Para nie prowadziła równoczesnej ewidencji godzin, które przepracowała w wynajmowanych przez siebie nieruchomościach na Florydzie. Jednakże, w czasie gdy ich sprawa toczyła się przed Sądem Skarbowym, żona podatnika stworzyła dzienniki czasu pracy szacując czas, w którym oboje pracowali nad nieruchomościami.

Po tym jak podatnik odliczył całą stratę z wynajmu nieruchomości na Florydzie za każdy rok, IRS zakwestionował sprawę i oszacował niedobór.

Wynik podatkowy: Podczas gdy prowadzenie dokumentacji przez parę było niechlujne, w najlepszym wypadku, to naprawdę nie miało znaczenia. Nawet jeśli Sąd Skarbowy zaakceptował dzienniki, zauważył, że nie sumowały się one nigdzie w pobliżu 750 godzin. W rezultacie, odliczenia strat zostały odrzucone.

Morał z tej historii: Aby zakwalifikować się jako prawdziwy profesjonalista nieruchomości, musisz "zrobić czas" i być w stanie udowodnić to poprzez współczesne prowadzenie dokumentacji. Bądź sumienny: IRS jest w poszukiwaniu przesadnych roszczeń przez ludzi z innymi pełnoetatowymi pracami.