Poniedziałek, 27 czerwca 2022

Brak wyłączenia przy sprzedaży mieszkania kontrolowanego przez najemcę

23 marca 2022

Oto intrygujący scenariusz, który może się pojawić, jeśli mieszkasz w Nowym Jorku lub innym mieście, w którym obowiązuje ustawa o kontroli czynszów, a Twoje mieszkanie jest mieszkaniem z kontrolą czynszu lub stabilizacją czynszu, w którym mieszkasz jako główny dom. Zgodnie z przepisami miejskimi istnieją ścisłe ograniczenia dotyczące eksmisji z takich mieszkań.

Twój właściciel chce Cię usunąć z mieszkania, a następnie zaoferować je do wynajęcia po znacznie wyższych stawkach rynkowych lub do sprzedaży jako mieszkanie typu condo lub spółdzielcze. Ulegasz namowom wynajmującego i zrzekasz się swoich praw wynikających z kontroli czynszu w zamian za znaczną zapłatę.

Zrozumiałe jest, że chcesz skorzystać z wyłączenia z opodatkowania zysków w wysokości aż 500 000 lub 250 000 dolarów i w ten sposób uniknąć opodatkowania zysków ze sprzedaży prawa do pozostania w mieszkaniu. Czy jest to możliwe? Zdecydowanie nie, mówią wytyczne IRS dla sprzedających domy. Wynajmując mieszkanie, nie spełniasz warunków testu własnościowego.

Problem polega na tym, że w przeciwieństwie do właściciela, nigdy nie posiadasz prawa do podnajmu, oddania lub sprzedaży mieszkania. Nie posiadasz nic poza prawami wynikającymi z umowy najmu.

W takim razie, czy musisz zgłosić opłatę za wyprowadzkę z mieszkania jako zwykły dochód, tak jak dochody z takich źródeł jak pensje i emerytury? Czy też można ją zgłosić jako długoterminowy zysk kapitałowy ze sprzedaży składnika majątku posiadanego dłużej niż 12 miesięcy, który jest opodatkowany niższą stawką? Jako zysk kapitałowy, zgodnie z Orzeczeniem Urzędu Skarbowego 56-531. Zysk Wuja Sama jest powiększony o obowiązujące stanowe podatki dochodowe.

Sprzedaż pustej ziemi: Pojawiają się komplikacje
Wyłączenie jest dostępne dla zysków ze sprzedaży pustej ziemi przylegającej do mieszkania, które jest zamieszkiwane jako główny dom. Aby kwalifikować się do wyłączenia zysku, należy spełnić dwa warunki. Po pierwsze, posiadać i używać przyległą działkę jako część głównego domu. Po drugie, należy sprzedać działkę w okresie od 24 miesięcy przed sprzedażą głównego domu do 24 miesięcy po sprzedaży głównego domu. Nie ma znaczenia, że nie sprzedaje się głównego domu w tym samym czasie.

IRS traktuje sprzedaż (lub sprzedaż) jako jedną sprzedaż. Dopuszcza tylko jedno wyłączenie z opodatkowania.
Przepisy urzędu podają przykład kobiety, która sprzedała działkę o powierzchni jednego akra, na której znajdował się jej dom. W oddzielnej transakcji sprzedała 29 przyległych akrów pustej ziemi. Może ona skorzystać z wyłączenia, aby zlikwidować podatki od łącznego zysku z obu sprzedaży. Przypuszczalnie, gdyby sprzedała te 29 akrów w kilku oddzielnych transakcjach, również miałaby prawo do skorzystania z tego wyłączenia.

Roszczenia o zwrot podatku
Co się stanie, jeśli sprzeda ziemię i złoży zeznanie podatkowe za ten rok przed sprzedażą domu? Nie może ubiegać się o wyłączenie z opodatkowania zysku kapitałowego ze sprzedaży ziemi i musi zadeklarować ten zysk jako dochód podlegający zgłoszeniu.

Co się stanie, jeśli następnie sprzeda dom w ciągu 24 miesięcy i uzyska prawo do zwrotu podatku zapłaconego od zysku ze sprzedaży ziemi? Powinna złożyć formularz 1040X w celu zmiany wcześniejszego zeznania i uzyskania zwrotu podatku.